Si alguna vez has revisado el recibo del IBI de tu vivienda y te has preguntado por qué la cifra que aparece ahí no se parece en nada al precio que podrías pedir si la vendieras, no eres el único. En España, convivimos con dos conceptos que suelen generar dudas, estos son el valor catastral y el valor de mercado. Entenderlos puede ayudarte a tomar mejores decisiones, sobre todo si tienes en mente comprar, vender o heredar una vivienda.
En este artículo te explicamos en detalle qué significa cada uno, cómo se calculan y por qué conviene tener clara la relación entre ambos para evitar sorpresas en tus gestiones inmobiliarias.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es una cifra que asigna la Administración a cada inmueble. Sirve, sobre todo, para calcular impuestos municipales como el IBI. Este valor lo determina la Dirección General del Catastro y se revisa periódicamente, aunque no siempre al ritmo del mercado.
Para calcularlo, se tienen en cuenta varios factores, como la ubicación, el valor del suelo, la antigüedad del edificio, el uso (vivienda, local, garaje…), la calidad de la construcción y las reformas que se hayan hecho. Por ejemplo, según datos de Idealista, el valor catastral medio de una vivienda urbana en España ronda los 70.000 euros, aunque esta cifra puede variar bastante de una ciudad a otra (Idealista).
Si tienes una vivienda con un valor catastral de 70.000 euros, el recibo del IBI puede ir desde unos 280 hasta 770 euros al año, dependiendo de la localidad y del tipo impositivo que aplique el ayuntamiento (Infobae).
¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar por una vivienda en condiciones normales. Aquí entran en juego la oferta y la demanda, la ubicación, el estado del inmueble y la situación económica general.
Para saber el valor de mercado de una vivienda, lo habitual es recurrir a una tasación profesional o comparar precios de ventas recientes en la zona. En 2025, el precio medio de la vivienda en España se sitúa en torno a los 2.391 euros por metro cuadrado, según los datos más recientes del INE (INE). Así, un piso de 80 metros cuadrados podría rondar los 191.000 euros, aunque la cifra real dependerá de la zona, el estado del inmueble y otros factores.
Diferencia entre valor catastral y valor de mercado
La diferencia entre valor catastral y valor de mercado suele ser notable. El valor catastral, por lo general, es más bajo porque se calcula con criterios técnicos y se actualiza con menos frecuencia. El valor de mercado, en cambio, refleja el precio real que se paga en una compraventa.
El valor catastral suele estar entre el 50% y el 70% del valor de mercado, aunque este rango puede variar bastante según la ciudad y el año (Idealista).
Valor de referencia catastral y valor de mercado: cómo se utilizan en la práctica
Desde 2022, hay un tercer concepto que conviene conocer: el valor de referencia catastral. Este valor, fijado por la Dirección General del Catastro, se utiliza como base mínima para calcular impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
El valor de referencia catastral se calcula a partir de los precios de mercado de inmuebles similares, pero ajustado con criterios técnicos. Por ejemplo, compras una vivienda por 120.000 euros y el valor de referencia es 130.000 euros, Hacienda calculará los impuestos sobre los 130.000 euros, aunque hayas pagado menos.
¿Cómo afecta la relación entre valor catastral y valor de mercado a los impuestos?
La relación entre estos valores influye directamente en los impuestos que pagas. El IBI, por ejemplo, se calcula sobre el valor catastral, y el tipo impositivo suele estar entre el 0,4% y el 1,1%. Así, para una vivienda con un valor catastral de 70.000 euros, el IBI puede ir de 280 a 770 euros al año.
En el caso del ITP o el ISD, desde 2022 se toma como base el valor de referencia catastral, salvo que el valor de mercado declarado sea superior. El tipo impositivo del ITP, por ejemplo, varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma (Infobae).
Si tienes dudas sobre cómo afectan estos valores a tus impuestos, en Aquí Piso podemos ayudarte a calcularlos y a optimizar tu fiscalidad.
Preguntas frecuentes
¿Por qué suele ser más bajo el valor catastral que el valor de mercado?
El valor catastral se actualiza con menos frecuencia y se basa en criterios técnicos, por lo que suele quedarse por debajo del precio real de mercado, que cambia según la oferta y la demanda.
¿Qué es el valor de referencia catastral y cómo se consulta?
El valor de referencia catastral es el mínimo que Hacienda utiliza para calcular impuestos en operaciones inmobiliarias.
¿Qué valor se tiene en cuenta para pagar impuestos como el ITP?
Desde 2022, el valor de referencia catastral es la base mínima para el ITP y el ISD. Si el valor de mercado declarado es superior, se toma ese importe.
¿Qué valor se considera al vender una vivienda?
En la compraventa, el precio real de la operación es el valor de mercado. Sin embargo, para impuestos como el ITP o la plusvalía municipal, se puede tomar el valor de referencia catastral o el valor catastral, según el caso.
Conclusión
Diferenciar entre valor catastral y valor de mercado es útil para cualquier persona que tenga una vivienda o esté pensando en comprar o vender. El valor catastral afecta sobre todo a los impuestos municipales, mientras que el valor de mercado marca el precio real de las operaciones.
En 2025, la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado puede suponer varios miles de euros en impuestos o en la valoración de tu patrimonio, así que conviene revisarlos con calma antes de tomar cualquier decisión importante (INE).
Antes de tomar decisiones importantes, revisa bien estos valores y, si tienes dudas, consulta con profesionales. En Aquí Piso estamos para ayudarte a entender cada cifra y a evitar sorpresas en tus gestiones inmobiliarias.