Donar una vivienda en vida es una decisión habitual entre padres e hijos, pero conlleva una carga fiscal que muchas familias no calculan de antemano. A diferencia de una herencia, la donación tributa en el momento de formalizarse, y su coste depende directamente del valor real del inmueble, no del precio que se pagó en su día por él. Conocer ese valor con precisión es el primer paso antes de dar el paso.
1. Qué impuestos conlleva donar una vivienda
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD): lo paga quien recibe la vivienda (el donatario), y se calcula sobre el valor real del inmueble en el momento de la donación.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga quien dona (el donante), y grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió la vivienda hasta que se dona.
- IRPF para el donante: si el valor de la vivienda ha aumentado desde su compra, Hacienda puede considerar que hay una «ganancia patrimonial» a efectos de IRPF, aunque el donante no reciba dinero a cambio.
2. Por qué el valor real es la base de todo el cálculo
El ISD y la plusvalía municipal no se calculan sobre el precio de compra original, sino sobre el valor de referencia que establece Catastro o, en su defecto, el valor de mercado del inmueble en el momento de la donación. Declarar un valor por debajo del real puede derivar en una comprobación de valores por parte de Hacienda, con recargos e intereses de demora incluidos. Por eso conviene partir de una valoración fiable, similar a la que se exige al solicitar una hipoteca, antes de firmar la escritura.
3. La comunidad autónoma marca una diferencia enorme
El ISD está cedido a las comunidades autónomas, y cada una aplica sus propias bonificaciones para donaciones entre padres e hijos. En algunas comunidades la bonificación puede llegar a ser casi total, mientras que en otras la carga fiscal es considerablemente mayor. Esto hace que el coste real de donar la misma vivienda pueda variar mucho según dónde esté ubicado el inmueble y dónde resida el donatario.
4. Ventajas de donar en vida frente a esperar a la herencia
- Permite planificar el reparto patrimonial con claridad y evitar conflictos futuros entre herederos.
- En comunidades con buenas bonificaciones, el coste fiscal puede ser similar o incluso menor que el de una herencia.
- El donatario puede empezar a disfrutar o rentabilizar la vivienda de inmediato, por ejemplo poniéndola en alquiler o estudiando su rentabilidad como inversión.
5. Inconvenientes y riesgos a tener en cuenta
- A diferencia de la herencia, la donación no se beneficia de la actualización de valor a efectos de una futura venta: el donatario «hereda» el valor de adquisición original a efectos de IRPF si posteriormente vende.
- El donante puede tener que tributar por la ganancia patrimonial en su IRPF, algo que no ocurre en una herencia.
- Una donación mal valorada puede acabar en una comprobación de valores, con el consiguiente recargo económico.
6. Qué hacer antes de formalizar la donación
Antes de acudir al notario, conviene encargar una valoración actualizada del inmueble y comparar la fiscalidad aplicable en tu comunidad autónoma frente a la de otras alternativas, como mantener la vivienda hasta la herencia o incluso vender la vivienda y donar el importe en efectivo, que en algunos casos tributa de forma distinta.
Preguntas frecuentes sobre donar una vivienda en vida
¿Quién paga los impuestos al donar una vivienda, el que dona o el que recibe?
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones lo paga quien recibe la vivienda (donatario). La plusvalía municipal, en cambio, la paga quien la dona (donante).
¿Es más barato donar una vivienda en vida o dejarla en herencia?
Depende de la comunidad autónoma y de las bonificaciones vigentes en cada una. En algunas comunidades ambas opciones tienen un coste fiscal similar; en otras, la herencia puede resultar más económica que la donación.
¿Qué pasa si declaro un valor de la vivienda inferior al real?
Hacienda puede iniciar una comprobación de valores y exigir el pago de la diferencia junto con recargos e intereses de demora, por lo que conviene declarar el valor real desde el principio.
¿El donatario puede vender la vivienda inmediatamente después de recibirla?
Sí, no existe un plazo legal de permanencia obligatoria, aunque conviene tener en cuenta que el valor de adquisición a efectos de IRPF en una futura venta será el declarado en la donación, no un valor actualizado.