Muchas personas se plantean comprar pisos para alquilar. ¿Puede ser una buena forma de invertir sus ahorros? Y es que la pregunta no es casual, pues el mercado del alquiler sigue muy vivo y la demanda de vivienda en alquiler no deja de crecer.
Si te ronda la idea de invertir en vivienda, aquí te contamos qué puedes esperar, qué riesgos existen y cómo calcular si realmente te compensa dar el paso.
¿Por qué tantas personas apuestan por la vivienda en alquiler?
La vivienda en alquiler es una opción atractiva para quienes buscan ingresos estables y una cierta protección frente a la inflación. Uno de cada cuatro particulares en España vive de alquiler en 2025. Este dato refleja una tendencia clara: el alquiler ha pasado a ser una alternativa real para muchas familias y profesionales.
Por un lado, el alquiler permite diversificar inversiones y, por otro, ofrece la posibilidad de generar ingresos pasivos. Hay quien prefiere el alquiler a largo plazo, buscando estabilidad y menos gestiones, y quien opta por el alquiler turístico, que puede ser más rentable pero exige más dedicación y está sujeto a normativas específicas.
Comprar un piso para alquilar: ¿qué rentabilidad puedes esperar en 2025?
Hablar de rentabilidad es hablar de números. Según Idealista, la rentabilidad bruta media de comprar un piso para alquilar en España se sitúa en el 7,3% en el primer trimestre de 2025 (Idealista News). OCU, por su parte, calcula una media del 5,6% para una vivienda tipo, aunque la cifra varía mucho según la ciudad y el tipo de inmueble (OCU).
Si lo comparamos con otras alternativas, como los depósitos bancarios o los fondos de renta fija, la vivienda en alquiler sigue ofreciendo un retorno más atractivo. Además, la vivienda es un activo tangible, lo que aporta una sensación de seguridad que muchos inversores valoran.
¿Dónde buscar? Zonas con mejor rentabilidad para invertir
No todas las ciudades ni todos los barrios ofrecen las mismas oportunidades. Los datos de OCU muestran que las provincias del interior, como Castilla-La Mancha o Extremadura, pueden alcanzar rentabilidades netas del 7% anual, gracias a precios de compra más bajos y una demanda de alquiler que no deja de crecer.
Por ejemplo, en Castilla-La Mancha la rentabilidad media es del 7,5%, mientras que en grandes capitales como Madrid o Barcelona ronda el 4-4,5% (OCU).
¿Qué mirar antes de lanzarte a comprar una casa para alquilar?
Antes de dar el paso, conviene repasar algunos aspectos, como el estado del inmueble, la ubicación, el perfil del inquilino y la normativa local.
Todos estos son factores clave que determinarán si tu inversión será tranquila o un verdadero dolor de cabeza. Además, hay que tener en cuenta los gastos asociados, como el IBI, la comunidad, los seguros, el mantenimiento y las posibles reformas.
En Aquí Piso solemos recomendar que antes de comprar, calcules bien todos los gastos y reserves un colchón para imprevistos o periodos sin inquilino. Así evitarás sorpresas y podrás ajustar tus expectativas de rentabilidad a la realidad del mercado. También es útil informarse sobre los riesgos más habituales, como impagos, vacíos de alquiler o cambios en la legislación.
¿Cómo calcular la rentabilidad de tu inversión?
Poner números a la inversión es más sencillo de lo que parece, pues para calcular la rentabilidad bruta, basta con dividir el ingreso anual por alquiler entre el precio de compra y multiplicar por 100.
Además, la rentabilidad neta es la que realmente importa, porque descuenta todos los gastos, IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y periodos sin alquilar. Conviene aplicar un coeficiente de prudencia para cubrir posibles vacíos y gastos imprevistos. Así tendrás una visión más realista de lo que puedes ganar.
¿Vivienda nueva o de segunda mano? Ventajas y matices
La elección entre vivienda nueva y de segunda mano depende de tus objetivos y de tu presupuesto. Por un lado, las viviendas nuevas suelen requerir menos mantenimiento y pueden atraer a inquilinos con mayor poder adquisitivo, pero su precio de compra es más alto y la rentabilidad inicial puede ser menor.
Por otro lado, las viviendas de segunda mano permiten acceder a precios más bajos y a ubicaciones céntricas o consolidadas, aunque pueden necesitar reformas.
En Aquí Piso hemos visto que muchos inversores optan por viviendas de segunda mano en barrios con alta demanda, ya que permiten obtener una rentabilidad más rápida tras una pequeña reforma. En cualquier caso, conviene analizar cada caso y valorar qué opción encaja mejor con tu perfil y tus expectativas.
Preguntas frecuentes
¿Alquilar a largo plazo o como vivienda turística?
La respuesta depende de la zona y de tus preferencias, porque el alquiler a largo plazo ofrece estabilidad y menos gestiones, mientras que el turístico puede aportar mayores ingresos, pero exige más dedicación y está sujeto a normativas específicas.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar un piso para alquilar?
Al comprar tendrás que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Además, deberás pagar el IBI cada año y, si obtienes beneficios, tributar en el IRPF por los ingresos del alquiler (Banco de España).
¿Puedo financiar la compra con hipoteca y seguir obteniendo rentabilidad?
Sí, siempre que la cuota hipotecaria no supere los ingresos por alquiler y calcules bien todos los gastos. Muchos inversores utilizan la financiación para mejorar la rentabilidad de su inversión, pero conviene hacer números antes de decidir.
¿Qué ocurre si el inquilino no paga o hay desperfectos?
Existen seguros de impago y servicios de gestión profesional que ayudan a minimizar estos riesgos. En Aquí Piso solemos recomendar contar con un buen contrato y con un seguro de impago para mayor tranquilidad.
Conclusión
Comprar un piso para alquilar puede ser una opción rentable en 2025 siempre que analices bien los números, elijas la zona adecuada y gestiones los riesgos con cabeza. Si te animas a dar el paso, en Aquí Piso podemos ayudarte a encontrar la vivienda que mejor encaje con tus objetivos y a sacar el máximo partido a tu inversión.